Quy Trình Và Các Loại Thủ Tục Khi Mua Bán Chung Cư

1. Lưu ý khi mua bán căn hộ chung cư

• Người mua nên kiểm tra để đảm bảo người bán là chủ sở hữu thật sự của căn hộ, hay có được ủy quyền từ chủ sở hữu không, có đang nợ tiền hoặc vay vốn ngân hàng hay không,… Đặc biệt là có đủ năng lực theo quy định pháp luật để thực hiện giao dịch mua bán không.
• Trong trường hợp sang nhượng căn hộ mà chưa ký hợp đồng mua bạn thì người bán không cần phải đóng thuế thu nhập cá nhân.

2. Thủ tục mua bán chung cư đã có sổ hồng

Quy trình mua bán nhà chung cư đã có sổ hồng sẽ được tiến hành theo 5 bước. 

Bước 1: Thỏa thuận ban đầu

Bên bán và bên mua cần phải bàn bạc rõ ràng về khoản tiền cọc ban đầu, kiểm tra tình trạng pháp lý của căn hộ. Nếu thận trọng hơn, người mua hãy đến phòng Địa chính nơi căn hộ tọa lạc để tìm hiểu rõ các vấn đề pháp lý, xem xét có đủ điều kiện mua bán nhà đất hay không.

Tiếp đó, hai bên sẽ cùng nhau thỏa thuận những điều khoản sau:

• Số tiền đặt cọc là bao nhiêu? Vào lúc nào?
• Thời gian bao lâu ra Hợp đồng Công chứng, số tiền phải thanh toán chiếm bao nhiêu phần trăm trên tổng giá trị hợp đồng khi công chứng tại cơ quan có thẩm quyền. Số tiền giữ lại để thanh toán sau khi xong thủ tục, giấy tờ chung cư là bao nhiêu.
• Thời gian bàn giao căn hộ, cùng các giấy tờ nhà đi kèm, người mua và bán cần phải lên checklist cẩn thận để tiện kiểm tra.
• Lệ phí công chứng và các loại thuế bên nào sẽ đóng. Thông thường thì bên bán sẽ chịu chi phí công chứng và đóng thuế thu nhập cá nhân khi bán chung cư, người mua chịu thuế trước bạ. 

Lưu ý rằng, thực tế người chi trả cho các chi phí và thuế này có thể thay đổi dựa theo thỏa thuận của người bán và người mua sao cho mức phí thấp nhất.

Bước 2: Tiến hành đặt cọc căn hộ chung cư

Để an toàn cho người mua nhà thì hợp đồng đặt cọc tốt nhất nên được ký kết tại văn phòng công chứng. Tuy việc này sẽ tốn một khoản phí nho nhỏ nhưng đổi lại là sự “an toàn” cho người mua. Văn phòng công chứng sẽ tiến hành kiểm tra trên hệ thống tính pháp lý của căn hộ, tránh trường hợp chung cư đã được đặt cọc nhiều lần.  

Bước 3: Hợp đồng Công chứng

Sau khi hoàn thành hợp đồng đặt cọc, theo thời gian thỏa thuận ở bước một thì bên bán và bên mua sẽ đến Phòng Công Chứng để tiến hành ký hợp đồng. Mẫu hợp đồng này sẽ được soạn theo mẫu của văn phòng công chứng mà.

Đây cũng là lúc mà bên mua phải thanh toán số tiền theo cam kết từ trước. Còn bên bán sẽ thực hiện việc bàn giao các giấy tờ nhà cho bên mua.

Trong khi, bên mua nhà chỉ cần mang theo CMND/CCCD và sổ hộ khẩu. Thì bên bán phải mang các giấy tờ sau:

• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, đất;
• Bản vẽ hiện trạng nhà;
• Tờ khai trước bạ;
• CMND/CCCD;
• Sổ hộ khẩu;
• Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân;
• Giấy chứng nhận kết hôn (nếu có);

Mỗi loại giấy tờ cần 1 bản chính và 2 bản sao công chứng. Khi đi công chứng, người đứng tên trong sổ hồng đều phải hiện diện, nếu là công ty thì phải có người đại diện theo quy định pháp luật.

Bước 4: Khai báo thuế với cơ quan nhà nước

Sau khi đã hoàn thành Hợp đồng Công chứng thì bên bán/mua sẽ đi khai báo thuế tại Chi cục thuế Quận. Nếu bạn nộp đủ các giấy tờ theo yêu cầu thì cơ quan sẽ tiếp nhận hồ sơ và hẹn ngày lên đóng thuế.

Giấy tờ cần phải chuẩn bị khi đi khai thuế bao gồm:

• Hợp đồng chuyển nhượng nhà ở;
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, đất;
• Tờ khai lệ phí trước bạ cũ;
• CMND/CCCD của cả bên bán và bên mua;
• Sổ hộ khẩu của cả bên bán và mua;
• Tờ khai thuế theo mẫu có sẵn của các quận.

Tương tự như trên, mỗi loại giấy tờ cần 1 bản chính và 2 bản sao công chứng.

Lưu ý rằng:

• Trường hợp bạn có giấy cam kết chỉ sở hữu một căn nhà duy nhất thì sẽ không phải đóng thuế thu nhập cá nhân (chiếm 2% tổng giá trị hợp đồng).
• Các trường hợp sau đây sẽ không phải đóng thuế trước bạ: tặng giữa cha mẹ, con cái, vợ chồng, anh, chị, em.

Bước 5: Hoàn tất thủ tục sở hữu chung cư

Đây là một bước khá quan trọng trong các thủ tục mua bán nhà chung cư. Vì nếu người mua đã hoàn thành các thủ tục trên mà vẫn chưa đăng bộ để đăng ký với cơ quan có thẩm quyền về việc cấp Giấy chứng nhận thì đồng nghĩa với việc bạn chưa xác lập chủ quyền của mình.

Các loại giấy tờ cần chuẩn bị để đăng bộ bao gồm:

• Hợp đồng chuyển nhượng nhà ở;
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, đất;
• Tờ khai lệ phí trước bạ cũ;
• Tờ khai lệ phí trước bạ mới;
• CMND/CCCD người mua;
• Sổ hộ khẩu người mua;
• Tờ khai đăng ký biến động tài sản theo mẫu có sẵn của quận.

Sau khi nộp đầy đủ giấy tờ, cơ quan có thẩm quyền sẽ đưa giấy hẹn trong vòng 3 tuần để lên lấy sổ đã được đăng bộ.

Thủ tục mua bán căn hộ chung cư chưa có sổ hồng

Theo khoản 2, điều 123 của Luật nhà ở năm 2021, nếu buôn bán căn hộ chưa có sổ hồng thì người bán phải có hợp đồng mua bán với chủ đầu tư và biên bản bàn giao chung cư. Theo đó, chung cư sẽ được sang nhượng dựa theo hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán. Quy trình mua bán căn hộ chung cư chưa có sổ hồng sẽ bao gồm 4 bước.

Bước 1: Thiết lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán chung cư

Văn bản này sẽ có sự tham gia của cả 3 bên là người chuyển nhượng, chủ đầu tư, bên nhận chuyển nhượng. Văn bản chuyển nhượng sẽ thỏa thuận các vấn đề sau:

• Thông tin cá nhân của hai bên nhận chuyển nhượng và chuyển nhượng;
• Giá chuyển nhượng hợp đồng, phương thức thanh toán, thời hạn;
• Quyền, nghĩa vụ phải thực hiện của bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng;
• Các điều khoản khác (nếu có).

Tiếp đó, các bên sẽ thực hiện công chứng nội dung của hợp đồng chuyển nhượng mua bán chung cư này.

Bước 2: Kê khai, nộp thuế và các khoản lệ phí liên quan

Theo quy định của pháp luật, thu nhập từ hợp đồng chuyển nhượng mua bán  nhà chung cư là thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản. Do vậy, sau khi cả hai bên đã hoàn tất việc công chứng văn bản chuyển nhượng thì phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ.

Bên chịu trách nhiệm thanh toán các khoản phí trên sẽ dựa vào thỏa thuận của 2 bên, điều này có ghi trong văn bản chuyển nhượng.

Bước 3: Xin xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản sang nhượng  căn hộ chung cư 

Chủ đầu tư của dự án chung cư được sang nhượng phải có trách nhiệm xác nhận văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán tối đa là 5 ngày. Thời gian tính từ ngày nhận được đầy đủ hồ sơ có liên quan đến việc chuyển nhượng và bàn giao lại cho bên nộp hồ sơ.

Bước 4: Nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ

Khi thực hiện thủ tục cấp này, ngoài giấy tờ theo quy định, bên chuyển nhượng phải nộp thêm Giấy chứng nhận văn bản chuyển nhượng hợp đồng có xác nhận của chủ đầu tư.

Cuối cùng, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ sẽ được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật. 

4. Các khoản phí khi mua nhà chung cư

4.1. Đối với bên bán

Trong quá trình thực hiện thủ tục mua bán chung cư thì bên bán có nghĩa cụ đóng các khoản phí sau đây:

• Thuế thu nhập cá nhân: chiếm 2 % tổng giá trị hợp đồng sang nhượng chung cư.
• Phí công chứng: bao gồm các khoản phí liên quan đến thủ tục công chứng như phí photo giấy tờ, lệ phí,…
• Phí môi giới (nếu có): giao động từ 1% cho đến 2% tổng giá trị hợp đồng sang nhượng chung cư.
• Phí hồ sơ cho chủ đầu tư: mỗi chủ đầu tư sẽ có mức phí khác nhau, giao động từ 3 đến 5 triệu đồng cho một giao dịch. Có trường hợp, chủ đầu tư sẽ không lấy phí sang nhượng.

4.2. Đối với bên mua

Người mua chung cư có nghĩa vụ đóng lệ phí trước bạ (chỉ áp dụng đối với những chung cư đã có sổ hồng) để làm thủ tục đăng bộ. Lệ phí trước bạ chiếm 0.5% trên tổng giá trị căn hộ chung cư.

Qua bài viết, Chuyển Nhà Miền Nam đã chia sẻ đến bạn đọc quy trình và thủ tục mua bán chung cư. Rất hy vọng với những thông tin bổ ích trên sẽ giúp người bán và người mua dễ dàng hoàn tất giao dịch mua bán chung cư. Bên cạnh đó bạn cần nắm rõ các thủ tục hành chính khi chuyển nhà. Nếu hiện tại bạn đã định được ngày chuyển căn hộ nhưng vẫn chưa tìm được đơn vị vận chuyển nhà uy tín, giá rẻ thì hãy liên hệ ngay Chuyển Nhà Miền Nam để được tư vấn và hỗ trợ nhanh chóng.